CONCEPTO DE HIPOTECA


En realidad se debe hablar de préstamo hipotecario porque hay dos elementos en juego:
En primer lugar hay un contrato principal de préstamo por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor). Y en segundo lugar, la hipoteca, que es una garantía que da el deudor.

Un préstamo hipotecario consiste en ofrecer un inmueble como garantía de que se va a devolver el préstamo. Si no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o Caja de Ahorros puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

También es posible que otras personas presten fianza.

PETICION DE PRESTAMO


Pasos a seguir para solicitar un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda.
Aunque damos unos consejos generales, conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que éste va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que te puede dar un asesoramiento independiente y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes:

1. fiscales (AJD que depende de la Comunidad Autónoma).
2. comisiones de apertura que cobra el Banco (depende del Banco pero no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo)
3. gastos de notario
4. registro
5. gestión
6. tasación
7. estudio
8. seguro de incendio
9. seguro de vida en ocasiones, etc.

Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo lo que te falte para pagar la casa porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.

Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones.

Los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35% de los ingresos del que solicita el préstamo.

Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo al Banco de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con tu Banco.

Una vez solicitado el préstamo se pueden devengar determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc..., que deben venir especificados en el folleto informativo.

La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son buenas, y el cuadro de amortización para ver si podemos hacer frente a los pagos.

La oferta vinculante tiene una duración mínima de diez días, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

A la hora de que te concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio para que te lo concedan, sino que es básico, para el que presta, tu solvencia y capacidad para devolverlo. Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo: en pública subasta el precio de la vivienda suele ser menor que el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos.

Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura. Aunque la mayoría de los Bancos o Cajas de Ahorros no lo dicen, tienes derecho a elegir notario. Cualquier notario tiene la obligación de asesorarte de manera imparcial. Puedes escoger el notario que prefieras para otorgar la escritura. Sólo tienes que comunicarlo al Banco o Caja de Ahorros. También tienes derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.

Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al notario antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al notario cualquier duda.

El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar. Puedes pedir que se te deje leer la escritura y el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se te ocurran, ya que este es el último momento para aclararlas. Después, ya no hay marcha atrás.

Es el último momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento en el que ya no se puede volver atrás. Hemos visto que se debe examinar la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cualquier cuestión dudosa.

Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los representantes del Banco que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podrá firmar o no firmar, pero es difícil (no imposible) que se cambien las condiciones en el momento de la firma ante el notario.

Quién firma:

1. el apoderado o apoderados del Banco
2. el/los que reciben el préstamo
3. el/los dueños del inmueble que se hipoteca.

Normalmente el propietario y quien recibe el préstamo son la misma persona, pero no es necesario que sea así.

A veces el Banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con estas fianzas pues convierten a quien las da en otro deudor, al que en cualquier momento le pueden pedir que devuelva el préstamo, igual que lo recibió, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes.

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Extremadura 1,20% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1,7%-1,8% de la cantidad prestada).

A veces sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado.

Es el último paso una vez hayas pagado el préstamo hipotecario.

Si bien cuando pagues el préstamo en su totalidad ya no se podrá hacer efectiva la hipoteca pues ésta sólo se ejecuta en caso de impago, es necesario que hagas constar formalmente la extinción de la hipoteca a través e la cancelación.

Para ello es necesario una nueva escritura pública ante notario, cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán a cuenta del deudor. En esta escritura no hace falta que intervengas, sino que la otorguen los representantes del Banco o Caja de Ahorros.


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