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CONCEPTO
DE HIPOTECA
En realidad se debe hablar de préstamo hipotecario
porque hay dos elementos en juego:
En primer lugar hay un contrato principal de préstamo
por el que una persona o entidad (el acreedor, en general
un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de
dinero a otra (el deudor). Y en segundo lugar, la hipoteca,
que es una garantía que da el deudor.
 Un
préstamo hipotecario consiste en ofrecer un inmueble
como garantía de que se va a devolver el préstamo.
Si no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o
Caja de Ahorros puede, con unos procedimientos abreviados,
vender en pública subasta el inmueble hipotecado
para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante
para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.
Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía
especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado,
puede otorgar el préstamo con un plazo más
largo y un interés más ventajoso que en
los créditos personales.
El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso
de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede
venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque
a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que
las pueda prohibir).
También es posible que otras personas presten
fianza.
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PETICION DE
PRESTAMO
Pasos a seguir para solicitar un préstamo hipotecario
para adquirir una vivienda.
Aunque damos unos consejos generales, conviene, ante
cualquier duda, acudir a un notario, ya que éste
va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que
te puede dar un asesoramiento independiente y gratuito
sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.
MENU:
Ver qué cantidad se va a pedir
Obtener información
Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante
Escritura ante el notario
Inscripción del préstamo
Cancelación
Ver qué cantidad se va a pedir
Hay que tener
en cuenta que el préstamo hipotecario comporta
unos gastos importantes:
1.
fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida).
2. comisiones de apertura que
cobra el Banco (depende del Banco pero no suele ser
inferior al 1% de lo que se pide como préstamo)
3. gastos de notario
4.
registro
5. gestión
6. tasación
7.
estudio
8. seguro de incendio
9. seguro de vida en ocasiones, etc.
Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo
lo que te falte para pagar la casa porque en ese caso
no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.
Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito
no suelen dar de préstamo más del 80%
del valor de la vivienda, aunque hay excepciones.
Los Bancos consideran, además, que las cuotas
mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los
ingresos del que solicita el préstamo.
Obtener información
Dada la importancia de la operación, no se puede
acudir sólo al Banco de toda la vida. Hay que
ver las distintas ofertas, pues la información
de la competencia puede servir para negociar incluso
con tu Banco.
Solicitar el préstamo y obtener
la oferta vinculante
Una vez solicitado el préstamo se pueden devengar
determinados gastos como la tasación de la finca
que se va a hipotecar, informe sobre la situación
registral, etc..., que deben venir especificados en
el folleto informativo.
La oferta vinculante es un documento escrito que debe
contener todas las condiciones financieras del contrato.
Son básicamente las condiciones que citábamos
antes, previstas ya para el préstamo concreto
que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en
algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente
todas las condiciones para ver si son buenas, y el cuadro
de amortización para ver si podemos hacer frente
a los pagos.
La oferta vinculante tiene una duración mínima
de diez días, plazo que el cliente tiene para
examinarla y aceptarla o rechazarla.
A la hora de que te concedan un préstamo, hay
que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es
el único criterio para que te lo concedan, sino
que es básico, para el que presta, tu solvencia
y capacidad para devolverlo. Al Banco le interesa, sobre
todo, que se devuelva el préstamo: en pública
subasta el precio de la vivienda suele ser menor que
el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse
con muchas casas como consecuencia de los impagos.
Escritura pública ante el
notario
Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la
documentación a un notario para que prepare la
escritura. Aunque la mayoría de los Bancos o
Cajas de Ahorros no lo dicen, tienes derecho a elegir
notario. Cualquier notario tiene la obligación
de asesorarte de manera imparcial. Puedes escoger el
notario que prefieras para otorgar la escritura. Sólo
tienes que comunicarlo al Banco o Caja de Ahorros. También
tienes derecho a examinar el proyecto de escritura en
el despacho del notario dentro de los tres días
hábiles anteriores a la firma.
Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento
al notario antes de este momento, se ha establecido
este plazo de tres días para que se pueda examinar
el proyecto de escritura completo, en el que figuran
ya todas las condiciones financieras y no financieras,
y se pueda consultar al notario cualquier duda.
El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar.
Puedes pedir que se te deje leer la escritura y el notario
leerá y explicará el contenido del préstamo
hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele
ser largo, pero es importante prestar la máxima
atención, y hacer todas las preguntas que se
te ocurran, ya que este es el último momento
para aclararlas. Después, ya no hay marcha atrás.
Es el último momento para aclarar todas las dudas
que se puedan tener antes de firmar, momento en el que
ya no se puede volver atrás. Hemos visto que
se debe examinar la oferta vinculante, e incluso la
escritura antes de la firma, pero también en
este último momento se puede obtener el asesoramiento
del notario sobre cualquier cuestión dudosa.
Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones
con el Banco en este momento. Normalmente los representantes
del Banco que van a firmar no tienen autoridad para
cambiar el contenido del préstamo hipotecario
en el momento de la firma. Se podrá firmar o
no firmar, pero es difícil (no imposible) que
se cambien las condiciones en el momento de la firma
ante el notario.
Quién
firma:
1. el apoderado
o apoderados del Banco
2. el/los
que reciben el préstamo
3.
el/los dueños del inmueble que se hipoteca.
Normalmente el propietario y quien recibe el préstamo
son la misma persona, pero no es necesario que sea así.
A veces el Banco puede exigir que, además de
la garantía de la vivienda, otra persona distinta
de la que recibe el préstamo preste fianza. Es
necesario tener mucho cuidado con estas fianzas pues
convierten a quien las da en otro deudor, al que en
cualquier momento le pueden pedir que devuelva el préstamo,
igual que lo recibió, sin necesidad siquiera
de demostrar que el deudor no tiene bienes.
Inscripción del préstamo
Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario
que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Previamente se deberá liquidar el Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados (en Extremadura 1% de la cantidad
garantizada, equivalente a aproximadamente el 1,7%-1,8% de
la cantidad prestada).
A veces sólo después de que se inscriba
la escritura en el Registro de la Propiedad se puede
disponer del dinero prestado.
Cancelación
Es el último paso una vez hayas pagado el préstamo
hipotecario.
Si bien cuando pagues el préstamo en su totalidad
ya no se podrá hacer efectiva la hipoteca pues
ésta sólo se ejecuta en caso de impago,
es necesario que hagas constar formalmente la extinción
de la hipoteca a través e la cancelación.
Para ello es necesario una nueva escritura pública
ante notario, cuyos gastos se suelen prever en la escritura
de constitución de hipoteca, que serán
a cuenta del deudor. En esta escritura no hace falta
que intervengas, sino que la otorguen los representantes
del Banco o Caja de Ahorros.
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PRINCIPALES
CARACTERISTICAS DE UN PRESTAMO HIPOTECARIO
MENU:
Interés
Forma en que se devuelve el préstamo
Comisiones
Otras obligaciones del prestatario
Interés
Es el precio que pagas por el préstamo. Además
de devolverle al Banco el dinero prestado, hay que tener
en cuenta los intereses. El interés es el porcentaje
que se aplica sobre la cantidad que debes en cada momento.
El interés puede ser fijo si pactas que no variará
durante la duración del préstamo. Es muy
frecuente que el interés de la hipoteca sea variable
ya que el "precio del dinero" o interés
varía en el mercado. Si éste es el caso,
conviene que examines la evolución del tipo de
referencia que haya elegido el Banco y el valor actual
del mismo. No hay que olvidarse de sumar al tipo de
referencia un diferencial que suele establecer el Banco
(esta información vendrá en el folleto
informativo).
Es muy frecuente que en los préstamos a interés
variable se establezca un plazo inicial (el primer año
o los primeros seis meses) en que el interés
es fijo. No hay que dejarse engañar porque casi
siempre ese interés del primer año es
menor que el que resultaría de aplicar el interés
variable que se va a aplicar después.
Para comparar las diversas ofertas es especialmente
importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente
se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra
el Banco o Caja de Ahorros, y la forma y tiempo en que
se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados
o no: estas diversas opciones hacen que varíe
el tipo que efectivamente se está pagando).
Forma en que se devuelve el préstamo
Plazo total: Número de años en que se
va a devolver el préstamo.
Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan
y, por tanto, más se paga en conjunto.
Periodicidad de las cuotas: En general, es mensual.
Importe de las cuotas: Es lo fundamental para ver si
se va a poder hacer frente al préstamo.
Si el interés es fijo, normalmente las cuotas
serán iguales durante todo el préstamo
(aunque pueden variar en diversos años). En todo
caso los préstamos a interés fijo tienen
la ventaja de que se puede saber desde el principio
la cantidad exacta que se va a pagar cada mes.
Si el interés es variable, la cantidad total
a pagar dependerá de si ha subido o bajado el
interés de referencia. Esto hará que normalmente
los pagos mensuales varíen cada año, en
función de si los intereses han subido o bajado.
En algunos préstamos, en lugar de variar la cuota
a pagar, lo que se hace es acortar el plazo total de
la devolución (si baja el interés habrá
que pagar una cantidad total menor) o alargar la duración
si el interés sube.
Posibilidad de amortizar anticipadamente.
En este apartado se contempla el caso que puedas devolver
el préstamo antes de los plazos pactados, y en
qué condiciones. Hay que ver si el Banco ha establecido
cantidades mínimas o máximas para los
anticipos, y comisiones por pago anticipado (casi siempre).
Por ley, en los préstamos a interés variable,
la comisión no podrá ser de más
de un 1% de lo que se anticipe. En los préstamos
a interés fijo suele ser entre el 2 y el 4% de
lo que se devuelve anticipadamente.
Es importante fijarse en estas cláusulas. Es
habitual que se quiera devolver el préstamo antes
de su término normal de manera total o parcial.
En los préstamos con interés fijo hay
que examinar especialmente la comisión porque
no está limitada por ley.
Comisiones
Entre las comisiones más importantes figuran:
La de apertura: influye de manera notable sobre el coste
real del préstamo. Se incluye para calcular el
TAE.
La de amortización anticipada, ya vista en el
punto 2.
La de subrogación: es importante si se cree que
se va a vender el inmueble que se hipoteca, pues en
este caso es frecuente que el que compra se haga cargo
de la hipoteca y deberá pagar la comisión
aumentando el coste de compra.
Otras obligaciones del prestatario
Además de pagar todos los gastos derivados de
la hipoteca, conviene ver qué otras obligaciones
se te imponen. Se exige casi siempre un seguro de daños
de la vivienda, pero algunas entidades piden también
seguros de vida, etc.
GASTOS TOTALES
He aquí una relación orientativa de los
gastos totales que pagarás cuando solicites el
préstamo:
Gastos que se deben pagar por el solo hecho de solicitar
el préstamo, aunque al final se decida no firmar:
Serán básicamente los de tasación
y obtención de información de la finca
en el Registro de la Propiedad. Tienen que venir detallados
en el folleto informativo.
Gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública:
Comisión de apertura: lo normal es entre el 1
y el 2% de la cantidad que se presta.
Impuesto de Asuntos Jurídicos Documentados: un
0,5% de la cantidad total garantizada, que suele ser
alrededor del doble de lo que efectivamente se presta.
Notario: depende del capital garantizado,
y por tanto, de la cantidad que se presta.
Gestión: la escritura se debe
liquidar del impuesto y presentar en el Registro de
la Propiedad. La tramitación, normalmente, la
va a realizar un gestor elegido por el Banco. Si lo
escoges tu, ten en cuenta que el Banco no te entregará
el dinero hasta que obtenga la inscripción, lo
que puede retrasarse hasta dos meses. Conviene enterarse
de cuánto se va a cobrar por esa gestión,
pues las tarifas pueden variar mucho. No debes permitir
que el Banco imponga una gestoría que preste
un servicio anormalmente caro.
Importante:
Estos gastos son exclusivamente los del préstamo
hipotecario. Si al mismo tiempo estás comprando
la vivienda, tendrás que sumar los gastos de
compra. Los de notaría y Registro de la Propiedad
serán parecidos a los de la hipoteca, pero el
impuesto será inferior, un 0,5% de la cantidad
garantizada en el préstamo.
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Está en: Egarciamarquez.com / hipotecas
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