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La compra
de una vivienda es un paso importante, tanto en el ámbito
personal como económico. Se trata de una decisión
que puede afectar tus costumbres y calidad de vida,
así como tus relaciones a todos los niveles.
Además, probablemente, es para la inmensa mayoría
de las personas la mayor inversión que puedan
hacer en mucho tiempo.
FACTORES BASICOS A TENER EN CUENTA A LA HORA DE ELEGIR
VIVIENDA:
 Elementos
que influyen en el precio:
La situación, las dimensiones y la orientación
son los factores que más condicionan el precio
de una vivienda. La estructura, los acabados, los aislamientos
y las instalaciones influyen en el precio del piso,
pero aún más, el número de cuartos
de baño, los acabados de la cocina y si tiene
o no calefacción. Si la vivienda es de segunda
mano es muy importante el estado general en que se encuentra,
y si es necesario hacerle reformas o no.
El precio de la vivienda es proporcional a su superficie
y, por ello, se debe tener en cuenta que hay distintos
conceptos de superficie.
Superficie útil:
Es la suma de las superficies de todos los espacios
de la vivienda sin incluir el grosor de las paredes
(tabiques, muros, etc.). Normalmente, se entiende por
superficie útil, el espacio interior de la vivienda
y de los balcones que computan al 50%. La de azoteas
y patios se indican por separado, aunque a veces, se
incluye alguna de ellas.
Superficie construida propia:
Es la suma de la superficie útil más la
suma de toda la superficie de tabiquería, muros,
etc. y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
Superficie construida con inclusión de parte
proporcional de zonas comunes:
Incluye la superficie construida de la vivienda y la
parte proporcional de los espacios comunes del edificio
(portería, terrazas, escalera, azotea, patio
o jardín comunitario, etc.) que le corresponden
según la cuota de copropiedad.
Una vivienda antigua puede constituir una buena oportunidad
de compra, pero posiblemente será necesario reformar
alguna parte de la misma para adecuarla a tus deseos
personales o necesidades. La compra de un piso en construcción
o sobre plano puede suponer un ahorro, al mismo tiempo
que te permite realizar cambios respecto al proyecto
inicial.
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LA SITUACION
La
zona o barrio
La elección del barrio o de la zona condiciona
el precio de compra de la vivienda, los gastos futuros
y la calidad de vida de toda la familia. Por lo tanto,
es importante que analices objetivamente los siguientes
factores:
a) Los desplazamientos:
- La distancia se encuentra la vivienda del trabajo,
los colegios, etc.
- Si hay transportes públicos
- Si hay suficientes zonas de aparcamiento para vehículos
b) Servicios y comodidades
en la zona:
- Ver si hay comercios, mercados, escuelas, servicios
sanitarios, parroquias, cines y restaurantes ...
- Ver si hay espacios verdes destinados a niños
y a personas mayores
c) Posibles cambios
en el barrio:
Los cambios debidos a planes urbanísticos o a
la construcción de obras públicas pueden
perjudicarte o beneficiarte. El Ayuntamiento te facilitará
información acerca de proyectos eventuales, inmediatos
o futuros, que puedan afectar a la zona.
Ubicación
Es conveniente que antes de tomar una decisión,
visitar todas las viviendas que se pueda. Así,
se podrá comparar y elegir con cierto criterio.
Vale la pena tener en cuenta los siguientes aspectos:
d) Orientación:
Las viviendas orientadas hacia el interior de la manzana
son más silenciosas que las orientadas hacia
la vía pública. ¿Dispone de una
buena iluminación natural? ¿Cuántas
habitaciones tienen ventanas exteriores? ¿Te
gusta la vista? ¿Puede verse el interior desde
otros edificios o desde la calle? ¿Da el sol
por la mañana o por la tarde? ¿Existe
la posibilidad de que otros edificios nuevos condicionen
las ventajas actuales?
e) Dimensiones y
distribución:
Comprobar que los metros cuadrados y las habitaciones,
así como su distribución se adaptan a
las necesidades del comprador.
f) Cambios y mejoras:
No debes olvidar añadir al precio de la vivienda
el coste de las reformas o mejoras que te gustaría
hacer.
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EL EDIFICIO
La
calidad de la construcción
g) Mediante un sencillo y minucioso examen, puedes obtener
garantías razonables sobre la seguridad, solidez
y calidad de la construcción de la vivienda.
h) Conviene tener en cuenta ciertos aspectos: los defectos
en la estructura o en los cimientos, que generalmente
se detectan con la aparición de grietas y humedades,
no se podrán comprobar hasta pasado un cierto
tiempo desde la construcción del edificio.
Las
instalaciones
· De la vivienda,
conviene comprobar:
i) El aislamiento
térmico:
Para conseguir un mejor confort y ahorrar energía,
es preciso que compruebes el aislamiento de la vivienda
respecto a la temperatura exterior.
j) El agua:
Comprueba que los diferentes grifos pueden abrirse simultáneamente
sin que por ello se pierda excesivo caudal de agua.
Verifica que el sistema para obtener agua caliente se
adapta a tus necesidades.
k) El gas:
En primer lugar, es fundamental comprobar si la vivienda
dispone de gas natural, gas ciudad o butano, y si la
instalación se ajusta a la normativa oficial.
Si no es así, la compañía te pedirá,
como requisito indispensable, que hagas las adaptaciones
necesarias.
l) La electricidad:
Observa si existen tomas de tierra para electrodomésticos,
aparatos de calefacción o aire acondicionado.
m) La calefacción:
Si hay calefacción ver que sistema tiene (eléctrico,
radiadores de gas, de aire caliente, etc.) y si es central
o individual.
La
calidad de los acabados
·¿Qué
debe tenerse en cuenta?
En primer lugar, observa si los acabados te gustan:
pintura, solados, alicatados, etc., y comprueba su calidad
y colocación.
n) Los huecos al
exterior:
Las puertas y ventanas deben proporcionar luz, ventilación,
vista y paso, un buen aislamiento térmico y acústico,
además de evitar la entrada de agua.
o) Las humedades:
La aparición de humedades se debe, principalmente,
a defectos de impermeabilización, a fugas en
las instalaciones, a deficiencias en el aislamiento
térmico, a un mal ajuste de las aperturas hacia
el exterior y a la existencia de grietas.
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INFORMACIÓN
LEGAL
Una vez elegida la vivienda, es fundamental obtener
el máximo número de datos sobre la misma,
para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con
la realidad.
Aspectos
a tener en cuenta:
- Las características de la vivienda en sí
misma.
- Cargas y gravámenes que la puedan afectar.
- Certificado del administrador que demuestre estar
al corriente del pago de los gastos comunitarios y
- Verificar que también se está al corriente
del pago de los tributos. El registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución
pública que tiene como finalidad primordial dar
a conocer a cualquier persona interesada además
de quién es el propietario de la vivienda que
desea comprar, si hay algún tipo de carga o gravamen,
como por ejemplo hipotecas, embargos judiciales o similares.
Las
normas urbanísticas
Las normas urbanísticas regulan la ordenación
de un territorio determinado. Se puede conocer la situación
urbanística que puede proporcionarte información
acerca del inmueble en que se encuentra la vivienda.
Se trata de un certificado, expedido por el Ayuntamiento,
en el que consta la situación urbanística
del inmueble e información sobre si está
afectado por lo establecido en el plan urbanístico
correspondiente.
Diferentes
tipos de Contratos
·Contrato
de opción de compra:
Tener derecho de opción a compra sobre la vivienda
que en principio le interesa, es una ventaja para
usted. Le permite disponer de un margen de tiempo
para decidirse, para buscar otra mejor, para conseguir
el dinero que necesita, para vender bienes personales
que le ayuden a financiarla, etc.
Para tener este derecho, el vendedor solicita normalmente
una determinada cantidad de dinero, pactada entre los
dos, que puede considerarse como una prima que hay que
satisfacer para tener derecho de opción a compra.
Tenga en cuenta que si después del plazo fijado
usted no compra la vivienda, el vendedor puede retener
la cantidad indicada en concepto de prima de derecho
a opción, si lo establecieron de este modo.
·Contrato
de arras:
Las arras o fianza es una cantidad de dinero que no
llega al precio total y que entregas al vendedor como
garantía de que cerrará la operación
en un plazo determinado.
·Contratos
de compraventa:
Los contratos de compraventa son los redactados previamente
por una de las partes, a fin de que la otra parte
acepte unas determinadas condiciones. Se deben analizar
las cláusulas del contrato, fundamentalmente
las que explican quién deberá hacerse
cargo de los gastos y de los impuestos derivados de
la compra, y los derechos y obligaciones de las partes.
La Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios
protege los derechos del comprador y establece, con
carácter
general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas
y condiciones generales en este tipo de contratos.
·La
firma de la escritura pública:
La firma de la escritura significa la culminación
de todo el proceso de adquisición de una vivienda.
Después de la firma, se adquiere la propiedad,
que posteriormente se hace público frente
a terceros mediante la inscripción en el
Registro de la Propiedad.
·La
Financiación:
El precio de la vivienda y, especialmente, la manera
de obtener el dinero para llegar a pagarla es, en
general, el factor más importante.
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